De vraag wanneer sprake is van een onderneming bij vastgoedexploitatie blijft actueel. Opnieuw heeft de Hoge Raad bij de exploitatie van vastgoed geoordeeld dat sprake is van een onderneming. In dit geval betoogde de belastingplichtige echter dat er géén onderneming aanwezig was, maar het vastgoed in box 3 belast zou moeten worden. In eerdere gevallen had de belastingplichtige juist baat bij de kwalificatie onderneming. Wij lichten hieronder de casus toe.

Belastingheffing en vastgoed

Voor particuliere vastgoedinvesteerders geldt dat bij normaal vermogensbeheer het vastgoed belast is in box 3 (tegen de forfaitaire rendementen). Dit is voor vastgoedbeleggingen over het algemeen gunstig.  Indien er sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer met de vastgoedportefeuille dan worden de opbrengsten belast in box 1 tegen de progressieve tarieven (maximaal 52%). De vraag speelt dan nog of er sprake is van een onderneming (met fiscale voordelen) of van resultaat uit overige werkzaamheden.

Indien het vastgoed wordt gehouden in een vennootschap zijn de resultaten altijd belast met vennootschapsbelasting. De vraag of de vastgoedportefeuille een onderneming vormt is (zowel bij de particulier als de vennootschap) ook relevant voor de bedrijfsvolging, zoals wij al eerder schreven . Indien sprake is van een onderneming, kan bij de bedrijfsopvolging een beroep worden gedaan op gunstige fiscale faciliteiten. Bij schenking of vererving kan de heffing tussen ouders en kinderen worden verlaagd van 40% naar maximaal 3,4%.

De crux voor deze verschillen ligt bij de vraag of er sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer. De Belastingdienst meent bij bedrijfsopvolgingen dat daar niet snel sprake van is. De jurisprudentie van de afgelopen tijd is in die gevallen echter vaak in het voordeel van belastingplichtige uitgevallen: wél een onderneming. In de huidige casus met een particuliere investeerder neemt de Belastingdienst echter het tegenovergestelde standpunt in.

In algemene zin is sprake van méér dan normaal vermogensbeheer indien een substantieel deel van het vastgoedbeheer zelf wordt verricht of wanneer sprake is van ontwikkelingsactiviteiten. Helaas is de lijn wanneer sprake is van meer dan normaalvermogensbeheer niet duidelijk te trekken en hangt het sterk van de feiten en omstandigheden af.

Uitspraak Hoge Raad

In een recente uitspraak heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een particuliere vastgoedinvesteerder zich bezighield met het drijven van een onderneming. Het ging in deze casus om een actieve vastgoedinvesteerder die uiteindelijk tussen de 30 en 40 appartementen in eigendom had. Het beleid van de vastgoedinvesteerder was om panden te kopen die in slechte staat verkeerden en deze zelf op te knappen met de bedoeling om een hoge huur te kunnen vragen. Voor de aanschaf werd een hypotheek afgesloten met een hoge rente, die uiteindelijk werd omgezet in een gunstigere hypotheek met een lagere hypotheekrente. Het Hof oordseelde dat er sprake was van meer dan normaal vermogensbeheer vanwege het feit dat er meer dan normaal arbeid werd verricht. Zodoende werd de investeerder belast in box 1 in plaats van box 3.

Gevolgen voor de praktijk

Er is veel aandacht voor de fiscale gevolgen van vastgoedportefeuilles; zowel bij particuliere vastgoedportefeuilles als bij bedrijfsopvolgingen. Hoewel de rechter de laatste tijd vaak tot de conclusie komt dat er sprake is van een onderneming, is er geen duidelijke lijn te trekken. De feiten en omstandigheden van ieder geval moeten goed beoordeeld worden.

Wij kunnen uw fiscale positie analyseren en aangeven op welke manier eventuele risico’s te managen zijn. Voor particuliere vastgoedinvesteerders in box 3 is het zaak om het normale vermogensbeheer niet te ontstijgen, terwijl de vastgoedinvesteerder die zich voorbereid op een bedrijfsopvolging juist een onderneming zal willen drijven.

Heeft u ook een vastgoedportefeuille en twijfelt u aan de kwalificatie, box 1 of box 3, van uw vastgoedportefeuille neemt u dan gerust contact met ons op. Dan kunnen wij uw situatie beoordelen en samen met u bespreken.

Als u hierover vragen heeft, aarzel dan niet om contact met ons op te nemen.