Bent u van plan panden te gaan slopen en er vervolgens nieuwbouw te plaatsen? In dat geval is het interessant om te bekijken in hoeverre de oude panden afgewaardeerd kunnen worden. In bepaalde gevallen is fiscaal volledige afwaardering van het slooppand mogelijk. In dit artikel schetsen wij de kaders voor afwaardering van slooppanden.

Kostprijs nieuwbouw

Indien u van plan bent panden te gaan slopen en er vervolgens nieuwbouw op te plaatsen, dient u rekening te houden met de boekwaarde van de te slopen panden. Het is niet een vaststaand gegeven dat u de waarde van de te slopen panden mag afwaarderen tot de waarde van de ondergrond van de opstallen (tot nihil).

U dient bij de kostprijs van de nieuwbouw, naast de investeringen in de nieuwbouw zelf, in beginsel rekening te houden met de (fiscale) boekwaarde van de te slopen panden. Op dit uitgangspunt dat lang geleden door de Hoge Raad  werd vastgesteld, bestaan een aantal uitzonderingen. Ten eerste is het in veel gevallen mogelijk om de panden af te waarderen tot hun lagere bedrijfswaarde. Daarnaast is het op basis van het zogenoemde Warenhuisarrest (Hoge Raad 21 april 1993) mogelijk om bij panden zonder economische gebruikswaarde (oftewel: onverhuurbaar) de boekwaarde af te waarderen tot nihil. Oftewel zijn de panden zogenaamd versleten dan is een afwaardering ten laste van het resultaat waarschijnlijk wel mogelijk.

Verduurzamingsopdracht niet voldoende voor afwaardering

Buiten deze gevallen lijkt het niet mogelijk om de slooppanden volledig af te waarderen. Onlangs oordeelde de Rechtbank Den Haag (21 maart 2019) bij een woningcorporatie over het volgende. De woningcorporatie is verplicht om panden te verduurzamen. Omdat renovatie niet rendabel of technisch haalbaar zou zijn, ging de woningcorporatie over tot sloop van panden. De woningcorporatie wilde de panden tot nihil afwaarderen. De rechtbank oordeelt echter dat de verplichte verduurzaming voor de toekomst niet tot de conclusie leidt dat de panden op dit moment niet meer verhuurd kunnen worden. De Rechtbank staat om die reden afwaardering tot nihil niet toe.

Vragen over vastgoed

Heeft u vragen over de fiscale structurering van vastgoed? Wanneer afwaardering mogelijk is, hoe de samenloop van overdrachtsbelasting en btw werkt of over het vormen van een voorziening van (groot) onderhoud? Wij kunnen uw situatie altijd beoordelen en met u meedenken. Indien u hier meer over wilt weten, neemt u dan gerust contact met ons op. Wij helpen u graag.