Pand dat woning wordt: geen 2% overdrachtsbelasting
Koopt u een pand om te verbouwen tot woning? Dan geldt in principe het 6%-tarief voor de overdrachtsbelasting. Onder voorwaarden kan het 2%-tarief gelden, indien een pand van origine een woning was. Is een kantoor-/bedrijfspand al verbouwd tot woning, dan geldt ook het 2%-tarief. Beslissend is de aard van het pand op het moment van leveren volgens het Hof Arnhem-Leeuwarden. Wij lichten hieronder de situatie toe.
De casus
Een onroerende zaak heeft als functie kantoor- en winkelruimte. Door een BV wordt een appartementsrecht gekocht binnen deze onroerende zaak. Het gebouw was een kantoorpand uit de jaren zestig, die qua techniek, installaties en energienormering was uitgevoerd conform een kantoorpand uit die jaren.
De BV wilde de onroerende zaak gaan exploiteren voor het verhuren van wooneenheden. De benodigde vergunningen waren hiervoor inmiddels afgegeven door de gemeente. Bij de koop was 2% overdrachtsbelasting afgedragen. Naar aanleiding hiervan heeft de inspecteur een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd en een vergrijpboete. Met als reden dat de onroerende zaak geen woning betrof en zodoende het verlaagde tarief overdrachtsbelasting niet van toepassing zou zijn. Belanghebbende kwam hiertegen in beroep.
Uitspraak Hof Arnhem-Leeuwarden
Eerder schreven wij al over richtlijnen van de Hoge Raad wanneer het verlaagde 2%-tarief kan worden toegepast. In de huidige situatie verwijst het Hof Arnhem-Leeuwarden naar deze arresten. Op basis van die richtlijnen komt het hof tot de conclusie dat alleen sprake is van een woning indien er sprake is van een pand dat naar zijn aard is bestemd voor bewoning.
Voor de toepassing van het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting moet men aanknopen bij de kenmerken van het gebouw en aansluiting zoeken bij het doel waarvoor het gebouw oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Een niet-woning kan door een latere verbouwing alsnog een woning worden. Beslissend is de aard van de onroerende zaak op het moment van verkrijging. Het Hof oordeelde in deze situatie dat de aard van het pand op het moment van verkrijgen kantoor- en winkelpand betrof en dus geen woning. Derhalve handhaafde het Hof de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting en de vergrijpboete van 50%.
Afsluiting
Bovenstaande maakt duidelijk dat de functie van een gebouw op het moment van levering bepalend is voor het tarief van de overdrachtsbelasting. Indien u overweegt een pand te kopen en u twijfelt over welk overdrachtsbelastingtarief hierbij van toepassing is, neem vooral contact met ons op. Wij kunnen beoordelen welk tarief van toepassing is. In bepaalde gevallen kunnen wij er ook bij bedrijfs-/kantoorpanden voor zorgen dat het verlaagde tarief van toepassing is. Wij bespreken graag de mogelijkheden met u.