Vastgoed en fiscale bedrijfsopvolgingsfaciliteit: meer rechtspraak
Bij de overdracht van een onderneming is het fiscaal interessant om de bedrijfsopvolgingsregelingen (BOR) toe te passen. Hiermee kan potentiële heffing van 40% worden verlaagd tot onder de 3,5%. Of de BOR kan worden toegepast is afhankelijk van de vraag of er sprake is van een zogenoemde materiële onderneming. Daarbij spelen diverse factoren een rol; onder meer de aard en omvang van de activiteiten, in hoeverre zelf arbeid verricht wordt. Voor vastgoed komt in de rechtspraak nog een extra voorwaarde op: of het resultaat van die arbeid is dat een hoger rendement wordt behaald dan met normaal vermogensbeheer.
Bedrijfsopvolging en de faciliteiten
Recent deed het Hof Amsterdam uitspraak in een geschil over de toepassing van de BOR. De nalatenschap van een overleden heer bestond onder andere uit certificaten van aandelen in een vennootschap. Deze vennootschap verhuurde woningen, garages en bedrijfsruimten. Tevens voerde zij de administratie en onderhield contacten met aannemers en gemeenten. Daarnaast werden er derden ingeschakeld indien er onderhoud of reparaties aan de panden nodig was. De erfgenamen stelden daarnaast dat er ook sprake was van ontwikkelingsactiviteiten door de vennootschap, die bestonden uit de aankoop van een gedeelte grond om een bedrijfspand te bouwen. De vennootschap hoefde echter geen bijzondere inspanningen te verrichten om de grond te krijgen en ook de bouw van het bedrijfspand valt binnen het huidige bestemmingsplan. In geschil was of de BOR van toepassing was.
Het hof oordeelt dat de aard en omvang van de ontwikkelingsactiviteiten die de vennootschap verrichtte te beperkt zijn. De aard en omvang van de activiteiten hadden volgens het hof niet meer omvat dan bij normaal beheer gebruikelijk is. Deze incidentele aard van de werkzaamheden kwalificeerden volgens het hof niet voor de BOR. De overige verhuuractiviteiten zijn volgens het hof ook onvoldoende om de BOR op toe passen. De erfgenamen vangen dus volledig achter het net.
Het hof heeft enkele toetsen (‘plus arbeid’-toets en de ‘plus rendement-toets’) om te kijken of een onderneming materieel is, deze toetsen hebben wij in een eerder nieuwsbericht toegelicht. In haar oordeel in bovenstaande casus kwam het hof vooral toe aan het aspect arbeid, de zogenaamde ‘plus arbeid’-toets. De aard en omvang van de werkzaamheden was niet meer dan bij normaal beheer gebruikelijk is. Zodoende doorstond deze casus de ‘plus arbeid’-toets niet.
Gevolgen voor de praktijk
Uit de uitspraak van het hof Amsterdam blijkt opnieuw dat er sterk wordt gekeken naar de feitelijke situatie. Het is volgens ons daarom van belang dat er goed gekeken wordt in hoeverre bijvoorbeeld het administratief, technisch en commercieel beheer door de onderneming zelf wordt uitgevoerd. De feiten en omstandigheden dienen per geval goed beoordeeld te worden. In deze uitspraak komt echter ook naar voren dat een beperkte ontwikkelingsactiviteit onvoldoende is voor de BOR. Bij dergelijke activiteiten moet ook ‘voldoende’ arbeid aanwezig zijn. In nadere rechtspraak zal ongetwijfeld nog de vraag aan de orde komen wanneer er voldoende arbeid is.
De vraag of de BOR van toepassing is op vastgoedondernemingen blijft in ontwikkeling. Wij volgen de jurisprudentie en de praktijk op de voet. Wij kunnen uw fiscale positie uiteraard beoordelen en aangeven waar de eventuele risico’s aanwezig zijn. Voor een box 3-belegger in onroerend goed zijn er andere belangen dan voor een vastgoedinvesteerder die zich voorbereid op een bedrijfsopvolging, deze laatste zal juist graag een materiële onderneming willen drijven.
Heeft u een vastgoedportefeuille en twijfelt u aan de kwalificatie hiervan, neemt u dan gerust contact met ons op. Ook bij andere vragen, kunt u ons altijd benaderen.