Kan belasting worden voorkomen bij het uitponden van onroerend goed?

Uitstel van belastingheffing door middel van een herinvesteringsreserve (HIR) is bij het uitponden van onroerend goed niet mogelijk, aldus het Hof Arnhem-Leeuwarden. Geldt dit voor alle gevallen? Wanneer kan een HIR worden gebruikt? Wanneer is sprake van het uitponden van onroerend goed? Wij lichten de recente uitspraak graag toe en geven deze context.

De herinvesteringsreserve: hoe zat het ook weer?

Een HIR kan worden gevormd, wanneer een bedrijfsmiddel wordt vervangen door een ander bedrijfsmiddel. Normaal gesproken is belasting verschuldigd over de boekwinst die bij verkoop (of een andere vorm van vervreemding) van een bedrijfsmiddel wordt behaald. Onder voorwaarden kan echter een HIR worden gevormd voor het bedrag van de boekwinst. Deze HIR wordt vervolgens afgeboekt op het aankoopbedrag van het vervangende bedrijfsmiddel. Om gebruik te kunnen maken van de HIR moet aan verschillende voorwaarden worden voldaan:

  1. Er moet sprake zijn van een herinvesteringsvoornemen.
  2. De herinvestering moet binnen 3 jaar na afloop van het jaar van vervreemding plaatsvinden (onder voorwaarden is een langere termijn mogelijk).
  3. De boekwaarde-eis: Na afboeking van de HIR mag de boekwaarde van het vervangende bedrijfsmiddel niet lager zijn dan de boekwaarde van het verkochte bedrijfsmiddel. Het is mogelijk om 1 HIR te gebruiken voor meerdere aankopen of meerdere HIR’s te gebruiken voor 1 nieuwe aankoop.
  4. Als de afschrijvingstermijn van het verkochte bedrijfsmiddel 10 jaar of langer is, moet het vervangende bedrijfsmiddel dezelfde functie in de onderneming hebben.

Bij bedrijfsmiddelen waarop in minder dan 10 jaar wordt afgeschreven kan herinvestering dus tevens plaatsvinden in een totaal ander bedrijfsmiddel. Verder ontstaat in de praktijk vaak discussie met de Belastingdienst over het herinvesteringsvoornemen: wij raden aan dit goed te documenteren in het jaar van verkoop.

De zaak bij het hof

De activiteiten van X BV bestaan uit de handel in en exploitatie (verhuur) van onroerend goed. X BV heeft in de jaren 2000 tot en met 2006 afspraken gemaakt met de inspecteur over de te vormen HIR in verband met de boekwinsten. De afspraak hield in dat X BV 50% van de boekwinst dient te doteren aan de HIR en 50% dient op te nemen in de winst. Vanaf het jaar 2007 waren deze afspraken niet meer geldig. De aandelen van X BV worden in 2008 verkocht aan een derde partij. Eind 2008 worden na de ondertekening van een principeovereenkomst de aandelen geleverd aan de nieuwe aandeelhouders. In 2008 worden panden aangekocht met gebruik van de HIR. Ook blijkt daarna dat leegkomende panden niet meer worden verhuurd, maar worden verkocht. Vanaf 2009 wordt geen enkel leegstaand pand meer verhuurd, maar alleen nog verkocht.

Naar het oordeel van het Hof Arnhem-Leeuwarden heeft het nieuwe bestuur van X BV een uitpondingsstrategie. Dit betekent dat panden niet meer dienen voor de verhuur, maar bij leegstand worden verkocht. De inspecteur heeft gesteld dat verkoopwinsten niet meer aan de HIR kunnen worden toegevoegd en bestaande HIR’s niet bij de koop van nieuwe panden kunnen worden gebruikt. Naar het oordeel van het hof vormen de panden geen bedrijfsmiddelen meer, maar is sprake van voorraad. Op voorraad kan de HIR niet worden toegepast. Het hof geeft de inspecteur derhalve gelijk.

Ons commentaar en mogelijkheden voor u

Zoals uit bovenstaande uitspraak blijkt wordt het puur uitponden van onroerend goed gezien als voorraad. Op de voorraad in een onderneming kan geen HIR worden toegepast en dient het behaalde resultaat direct aan de winst te worden toegevoegd. Bij voorraad kunnen echter wel de zogenoemde ruilarresten worden toegepast. In deze arresten heeft de Hoge Raad goedgekeurd dat geen winst hoeft te worden genomen als een verkocht activum wordt vervangen door een ander activum dat dezelfde functie gaat vervullen in de onderneming. Wij zien wel kansen om de ruilarresten bij vastgoed toe te passen.

Het wel of niet kunnen vormen van een HIR kan van wezenlijk belang zijn voor uw onderneming. Bent u er niet zeker van of u gebruik kunt maken van deze fiscale faciliteit of weet u niet zeker welk deel van de winst toerekenbaar is aan de HIR? Wij kunnen uw situatie beoordelen en samen met u bespreken. Daarnaast kunnen belastingvoordelen worden behaald door de HIR op de gunstigste wijze toe te passen. Mocht de HIR voor uw situatie niet beschikbaar zijn, dan kunnen de ruilarresten mogelijk een oplossing bieden. Ook bij die analyse kunnen wij behulpzaam zijn.

Wilt u meer weten? Neem dan gerust contact met ons op.

Meer informatie?

Martijn van der Kroon
+31 (0) 6 11 51 03 85
martijn.vanderkroon@cb-more.com

Benieuwd wat wij voor u kunnen betekenen?

Neem contact op
Deze website maakt gebruik van cookies.
Annuleren