Overdrachtsbelasting: 2% of 6%?

De Hoge Raad heeft 24 februari jl. duidelijk gemaakt wanneer sprake is van een woning en slechts 2% overdrachtsbelasting verschuldigd is. De Hoge Raad kiest voor een ruime toepassing van het verlaagde tarief. Wij lichten dit graag toe.

 

Inleiding

In Nederland is normaliter overdrachtsbelasting verschuldigd tegen een tarief van 6% bij verkrijging van onroerend goed. In 2011 werd dit tarief vanwege de crisis tijdelijk verlaagd naar 2% voor woningen om de woningmarkt te stimuleren. Deze tijdelijke maatregel is in 2013 omgezet naar een structurele maatregel: sindsdien geldt een tarief van 2% voor woningen.

Echter, niet in alle gevallen is direct duidelijk of het om een woning gaat. De wetgever geeft als definitie dat het moet gaan om onroerende zaken die “naar hun aard zijn bestemd” om te worden bewoond. Nu lijkt dit redelijk eenvoudig te klinken, maar in de praktijk zijn er de nodige discussies tussen belastingplichtigen en de Belastingdienst over deze vraag.

 

Woning of niet?

De vraag of het verworven onroerende goed “naar zijn aard voor bewoning is bestemd” zal moeten worden beantwoord met een zo objectief mogelijke maatstaf. Volgens de Hoge Raad betekent dit dat zoveel mogelijk moet worden aangeknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf.

Concreet werkt de Hoge Raad dit als volgt uit. Om te bepalen welk tarief er van toepassing is wordt zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij het doel waarvoor de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien het doel bewoning is, maar het pand nadien een andere vorm van gebruik heeft gekregen, kan het alleen zijn aard van woning behouden indien slechts beperkte aanpassingen nodig zijn om het pand weer geschikt te maken voor bewoning. Een pand dat eerst een ander gebruik had dan bewoning maar later door verbouwing naar aard tot woning is bestemd, wordt gelijkgesteld met een pand dat naar zijn aard is bestemd voor bewoning. Eventueel kunnen publiekelijk-rechtelijke voorschriften uitsluitsel geven als twijfel over de aard van het pand blijft bestaan.

Blijkbaar is in dit kader niet van belang of het onroerend goed geschikt is om te worden bewoond en is ook niet van belang wat de huidige of toekomstige voorgenomen bestemming van het onroerend goed is.

 

Casusposities bij de Hoge Raad

De Hoge Raad heeft deze maatstaven gegeven in een viertal arresten. Het ging in die arresten om een stadsvilla gebruikt als kantoor, een tandartsenpraktijk in een hoekhuis, een voormalige stal in gebruik als woning en een hospice. Alleen de hospice is naar zijn aard bestempeld om dienst te doen als verzorgingsinstelling en kan dus niet als woning kan worden aangemerkt, waardoor het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting niet kan worden toegepast. In de andere drie gevallen was het 2%-tarief wel van toepassing.

 

Gevolgen voor u

In de praktijk betekenen de uitspraken van de Hoge Raad dat onroerend goed eerder onder het verlaagde overdrachtsbelastingtarief kan vallen. De Hoge Raad vindt het minder van belang wat het feitelijke gebruik, het toekomstig gebruik, of de geschiktheid van de onroerende zaak om te worden bewoond is. Een voormalige woning die als kantoor gebruikt wordt en ook door de koper als kantoor zal worden gebruikt, kan bijvoorbeeld onder het 2%-tarief vallen, indien het pand eenvoudig weer als woning gebruikt kan worden. Kortom de spelregels zijn nu een stuk duidelijker, maar ook in wat onverwachte gevallen kunt u mogelijk toch het 2%-tarief benutten.

Indien u overweegt een pand te kopen en u twijfelt over welk overdrachtsbelastingtarief hierbij van toepassing is, neem vooral contact op met ons. Wij kunnen beoordelen of het verlaagde tarief kan worden toegepast.

 

Meer informatie?

Emiel Wagenaar
+31 (0) 6 29 48 40 99
emiel.wagenaar@cb-more.com

Benieuwd wat wij voor u kunnen betekenen?

Neem contact op
Deze website maakt gebruik van cookies.
Annuleren