Vastgoed en de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten

De bedrijfsopvolgingsfaciliteiten maken een fiscaal gunstige overdracht van een onderneming door schenking of vererving mogelijk. In een situatie tussen ouders en kinderen maken de faciliteiten een reductie van inkomstenbelasting en schenk-/erfbelasting van (max.) 40% naar 0% – 3,4% mogelijk. Om de faciliteiten toe te passen moet aan verschillende voorwaarden worden voldaan.

Een cruciale voorwaarde voor deze faciliteiten is dat sprake moet zijn van ondernemingsvermogen. In veel gevallen voeren wij discussies met de Belastingdienst over de vraag of de aanwezige liquide middelen wel zijn aan te merken als ondernemingsvermogen. Als voorbeeld geldt daarbij dat het benodigde werkkapitaal en de oorlogskas wél ondernemingsvermogen vormen, maar het appeltje voor de dorst niet.

In sommige gevallen is het de vraag of er überhaupt een onderneming aanwezig is. Deze vraag speelt al enige tijd bij de exploitatie van vastgoed. Op 15 april jl. heeft de Hoge Raad een arresten gewezen over deze problematiek. Al eerder hebben enkele hoven hierover uitspraken gedaan. Van een onderneming in fiscale zin is sprake bij “aanwezigheid van een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid die is gericht op het deelnemen aan het maatschappelijk verkeer met het oogmerk om winst te behalen”. Bij exploitatie van onroerende zaken geldt in dat verband dat de factor arbeid meer moet omvatten dan bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is, met als doel het behalen van een hoger rendement dan bij normaal vermogensbeheer.

De staatssecretaris van Financiën heeft eerder opgemerkt dat wat hem betreft er bij vastgoedexploitatie slechts in uitzonderlijke gevallen sprake zal zijn van een onderneming. Vooralsnog zijn de rechterlijke uitspraken vooral in het voordeel van de belastingplichtige uitgevallen.

In de recente zaak was sprake van een vastgoedportefeuille van 350 objecten, waarbij een groot aantal werkzaamheden door werknemers werden uitgevoerd, maar ook externe deskundigen werden ingehuurd. Het hof stelt vast dat de belastingplichtige een bovengemiddeld rendement haalt en de arbeid, gelet op de diverse afdelingen, de kennis en de ervaring van de werknemers, de verbouwingen die weliswaar werden uitbesteed, maar waarop wel toezicht werd gehouden en op het inhuren op projectbasis van externe deskundigen is het hof van mening de arbeid uitgaat boven hetgeen bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is. De Hoge Raad is het eens met deze oordelen van het hof.

Hoewel dit opnieuw een situatie is waarbij de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten kunnen worden toegepast bij vastgoedexploitatie, geeft de Hoge Raad aan dat het Hof een juiste inschatting van de feiten heeft gemaakt. Het blijft daarmee van belang dat (i) de factor arbeid meer moet omvatten dan bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is en (ii) het doel van die arbeid het behalen van een hoger rendement dan bij normaal vermogensbeheer is.

Heeft u ook een vastgoedportefeuille en overweegt u die over te dragen, neem dan vooral contact met ons op om uw situatie te bespreken.

Als u hierover vragen heeft, aarzel dan niet om contact met ons op te nemen.

Meer informatie?

Martijn van der Kroon
+31 (0) 6 11 51 03 85
martijn.vanderkroon@cb-more.com

Benieuwd wat wij voor u kunnen betekenen?

Neem contact op
Deze website maakt gebruik van cookies.
Annuleren